Het college in Dordrecht is voornemens om van 2018 tot 2040 11.000 woningen te bouwen, waarbij vooralsnog wordt uitgesloten om ruimte te gebruiken aan de buitenrand van de stad. Daarom zal bouwen op lege plekken in de stad moeten plaatsvinden (verdichten) of via optoppen (meer etages bouwen op bestaande panden).
Er is een onderzoek gedaan naar hoe, hoeveel en waar verdichting mogelijk is. Recent is gestart met het contacten van enkele belangenorganisaties gericht op verdere uitwerking. Er is nog weinig openbaar bekend en er is (nog) niet met bewoners geparticipeerd. Op basis van via internet beschikbare gegevens heeft De Polderkrant gekeken naar de schetsmatige tekeningen gemaakt als inspiratie voor verdichting in het centrumgebied van Stadspolders. Dat ziet er verontrustend uit.
Forse opgave
Kijkend naar de kaart van Dordrecht wordt duidelijk dat de gemeente met een grote opgave te maken heeft. Ter vergelijking: de gewenste hoeveelheid van zo’n 11.000 woningen komt ongeveer overeen met Sterrenburg I, II en III bij elkaar (10.000 woningen). Zichtbaar is dat dat op gespannen voet staat met de beschikbare ruimte in de stad. Dat maakt het interessant om te kijken tot welke verkenning het onderzoeksbureau komt. We beperken ons daarbij tot Stadspolders.
Stedenbouwkundig bureau De Zwarte Hond
Het bureau De Zwarte Hond is ingeschakeld om voor het verdichtingsproces bouwstenen te leveren. Hun presentatie uit mei 2024 vermeldt die uitgangspunten, waaronder de op zich logische voorkeur om daar te verdichten waar een concentratie aan voorzieningen aanwezig is, zoals winkels en openbaar vervoer.
Door te rekenen vanaf 2018 is inmiddels via gerealiseerde en op stapel staande plannen al een productie van 7000 woningen bereikt en resteren nog 4000 woningen, waarvoor 2 sporen worden aangegeven. Eén daarvan, spoor A genoemd, baseert zich op een vuistregel dat een bescheiden percentage van een bestaande woningvoorraad kan worden gerekend tot verdichtingsmogelijkheid, 1 tot 5%. Voor Dordrecht levert dat bij een geschatte aanname van 2% zo’n 1100 woningen op via relatief bescheiden ingrepen.
Voor de resterende ongeveer 3000 woningen is een spoor B voorgesteld. Zou je bij spoor A kunnen spreken van het voorzichtig werken ‘met een pincet’, dan lijkt dit bij spoor B meer een botte bijl. Dit wordt duidelijk via de geschetste modellen met bouwvolumes op enkele voorkeurslocaties, waaronder centrumgebied Stadspolders. Volgens het bureau De Zwarte Hond leidt spoor B tot de door de gemeente vereiste hoeveelheid woningen.
In spoor B valt op dat vooral open (parkeer)ruimte wordt gebruikt voor vervangende parkeergarages met daartegen aanleunende en bovenop gelegen bebouwing. Vooralsnog lijkt er weinig rekening gehouden te zijn met de bestaande bewonersbelangen en groen. De schetsen illustreren haarfijn de verdichtingsdruk, ondanks de poging van De Zwarte Hond ze sterk te relativeren door ze “inspirerende illustraties van kansen te benoemen, niet gehinderd door lokale kennis”. Dat laatste klopt. Hamvraag: wat zijn dan wel de beelden behorend bij spoor B? Getalsmatig is de opbrengst van spoor B intussen wel ingeboekt.
Woningbouw vooral op en rond winkelcentrum Bieshof
Onze illustraties maken duidelijk dat het bureau extreem verdicht heeft in de zogenaamde inspiratieschetsen. Dat geldt bijvoorbeeld voor de schets op het huidige grote parkeer-/evenemententerrein. Deze extreme benadering lijkt het woon- en leefmilieu op de Bieshoflocatie ernstig te bedreigen. Let wel: dit zijn geen bouwplannen, maar zogenaamde inspiratieschetsen die waarschijnlijk ook als rekenmodel gebruikt zijn. Zij illustreren de extreme benadering en daarmee de ongeschiktheid van spoor B.
Zoeken naar ruimte
De schets toont voor centrum Stadspolders ongeveer 460 woningen (bij een gemiddelde grootte van 100 m2). Ongeveer 500 parkeerplaatsen lijken te verdwijnen en daar komen ongeveer 1000 parkeerplaatsen in parkeergarages voor terug. Open pleinruimte en veel bomen verdwijnen en nieuw groen is nog niet te controleren. Een evenwichtiger aanpak tot slechts een fractie leiden van de nu gemaakte inschattingen. Onvermijdelijk zal een meer gebalanceerde zoektocht naar ruimte nodig zijn. Stadsrandlocaties, wel binnen de stadscontour van de Zeedijk, kunnen niet langer uitgesloten worden. Woningen daar zijn relatief eenvoudig te realiseren met veel meer mogelijkheden voor toe te voegen kwaliteiten en bovendien neemt pas dan de te zware druk op binnenstedelijke locaties af.
Participatie
Nadat het onderzoeksrapport van De Zwarte Hond is uitgekomen is er nog enkele keren in de gemeenteraad over gesproken. In november 2025 informeert de wethouder de gemeenteraad dat Altera (een vastgoedbeheerder die o.a. eigenaar is van winkelcentrum Bieshof) op gemeentelijke uitnodiging het initiatief neemt om samen met bouwbedrijf Van Wijnen en bureau De Zwarte Hond te onderzoeken wat de ontwikkelmogelijkheden rond station Stadspolders en winkelcentrum Bieshof zijn. De uitkomsten zijn nog niet openbaar beschikbaar. Bij navraag stelt Altera, eigenaar van het winkelcentrum, dat er nog geen standpunt is ingenomen en stelt daarbij dat het belang en goed functioneren van het winkelcentrum centraal staat.
Het voor de participatie ingehuurde bureau Kickstad heeft een aantal gesprekken gevoerd met de vereniging van eigenaren van de Sequoia, de huurders van winkelcentrum Bieshof en Woonzorg, als eigenaar van het Polderwiel. Verwacht wordt dat in de volgende stap van het participatieproces na de zomer de bewoners, bezoekers en gebruikers van het gebied ook kunnen meegeven wat zij belangrijk vinden voor een gebiedsontwikkeling op deze locatie. Vooral de manier waarop en mate waarin verdicht wordt via de benadering van spoor B lijkt ons (ook stadsbreed) binnen de participatie een heet hangijzer. Bijgevoegde illustraties van De Polderkrant benadrukken dit.
Conclusie
Het is voor ons een ernstige vraag of het mogelijk is om op een aanvaardbare manier 11.000 woningen te bouwen binnen alleen de huidige stadsgrenzen. Het materiaal van De Zwarte Hond toont ongewild het onmogelijke hiervan aan. Verruimen van het zoekgebied biedt ook de noodzakelijke ruimte om, tegelijk met het verdichten, andere nodige voorzieningen toe te voegen als bijvoorbeel het versterken van ecologische verbindingen, toevoegen van groen en water enzovoorts. Eveneens gepropageerd door De Zwarte Hond, maar niet waargemaakt in spoor B.
Bijsturen lijkt hoognodig anders wordt verdichten verstikken.
